2026년 부동산 보유세 지각변동: 종부세 폐지 논란과 다주택자 '세금 폭탄' 피하는 법

2026년 부동산 보유세 지각변동: 종부세 폐지 논란과 다주택자 '세금 폭탄' 피하는 법

2026년 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자는 '보유세(재산세+종합부동산세)의 전면적인 개편'입니다. 정부는 그동안 징벌적 과세라는 비판을 받아온 종부세를 재산세와 통합하거나 사실상 폐지하는 방향의 세제 합리화를 추진하고 있지만, 지방 재정 감소와 부자 감세 논란으로 국회 논의는 여전히 안갯속입니다. 특히 2026년에는 공정시장가액비율의 상향 조정과 공시가격 현실화 로드맵 재가동 가능성이 제기되면서, 똘똘한 한 채를 넘어 다주택을 보유한 차주들에게는 '보유세 쇼크'가 현실화될 수 있다는 우려가 큽니다. 본 글에서는 2026년 하반기 예고된 세법 개정안의 핵심 쟁점과 다주택자가 반드시 사수해야 할 절세 골든타임을 분석합니다.

1. 실제 실패 사례: 공정시장가액비율의 무서움을 간과한 K씨의 종부세 폭탄

세율이 오르지 않아도 세금이 폭등할 수 있는 마법은 바로 '과세 표준'의 조정에 있습니다. 서울과 지방에 주택을 보유한 3주택자 K씨의 사례를 통해 왜 지금 보유세 관리가 필요한지 확인해 보겠습니다.

[상황 분석] K씨는 2025년 종부세로 약 800만 원을 냈습니다. 2026년에도 집값은 크게 변하지 않았으니 세금도 비슷할 것이라 예상했습니다. 하지만 정부가 시행령 개정만으로 가능한 '공정시장가액비율'을 기존 60%에서 80%로 상향 조정하면서 상황이 급변했습니다.

[결과와 교훈] 세율은 그대로였지만, 과세 표준이 급증하면서 K씨의 종부세는 작년보다 25% 이상 늘어난 1,000만 원을 돌파했습니다. K씨는 뒤늦게 1채를 처분하려 했으나, 이미 6월 1일 과세 기준일이 지난 시점이었습니다. 보유세는 '타이밍'의 싸움입니다. 정부의 제도 개편 예고를 단순히 '정치적 공방'으로 치부하지 말고, 본인의 자산에 미칠 실질적인 수치를 미리 계산해 두어야 합니다.

2. 2026년 부동산 세제 개편의 3대 핵심 쟁점

2026년 하반기 세법 개정의 향방은 다주택자의 자산 보유 여부를 결정짓는 분수령이 될 것입니다.

핵심 이슈	현황 및 전망	다주택자 영향
종부세 폐지/통합	재산세와 일원화 논의 중	징벌적 중과세율 완화 기대
양도세 중과 유예	2026. 5. 9 종료 예정 (연장 여부 주목)	종료 시 매물 잠김 및 세금 폭등
공정시장가액비율	60% → 80% 상향 검토	실질적인 보유세 증세 효과

2026년 상반기까지는 다주택자 양도세 중과 유예가 유지되므로, 보유세 부담이 큰 주택은 6월 1일 이전에 매각하거나 증여를 마쳐야 합니다. 특히 조정대상지역 내 다주택자라면, 향후 보유세 강화와 거래세 완화라는 정책 기조 사이에서 '손절'과 '버티기' 중 하나를 빠르게 선택해야 하는 기로에 서 있습니다.

3. 다주택자를 위한 2026년 실전 절세 대응 전략

• 1. '6월 1일'의 법칙 준수: 보유세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 부과됩니다. 매도 계획이 있다면 반드시 5월 말까지 잔금을 치러야 당해연도 보유세를 피할 수 있습니다. 반대로 매수자는 6월 2일 이후 잔금을 치르는 것이 유리합니다.
• 2. 주택임대사업자 등록 검토: 의무 임대 기간이 대폭 늘어났지만, 장기 보유 시 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제 혜택은 여전히 강력합니다. 10년 이상 장기 보유할 계획이라면 세제 혜택을 꼼꼼히 비교해 보십시오.
• 3. 지분 나누기를 통한 과표 분산: 종부세는 인별 과세입니다. 부부 공동명의나 자녀 증여를 통해 1인당 과세 표준을 낮추는 것만으로도 누진 세율의 마법에서 벗어나 수백만 원을 아낄 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 종부세가 정말 폐지될까요?

전문가들은 완전 폐지보다는 '1주택자 면제 확대' 및 '다주택자 중과세율 완화'를 통한 사실상의 유명무실화가 유력하다고 보고 있습니다. 단, 법 개정 사안이므로 국회 구성을 주시해야 합니다.